启德与癫价 华润、保利置业129亿港元买地里的香港启示录

  • 日期:07-09
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观点房地产网络在经历了高银金融的退却之后,华润和保利地产共同赢得了凯德家园,再一次引起了人们的关注。

6月27日,香港地政总署宣布,启德4C区的第一个宅基地以129.16亿港元的价格授予Famous Gas Creation Company Limited,租期为50年。上述公司是由华润置地和保利地产组成的财团,成立于2014年12月。

虽然中资房地产企业已经赢得了启德的旧时代,但它们的楼面价仅为每平方米194,800港元,这与2016年和2017年的频繁“价格”形成鲜明对比。

从最近的凯德土地交易中不难发现,对于有争议的土地来说,住房企业似乎更合理。也许,经过七年的了解和探索,中资房地产企业和当地房地产企业已经对启德市场有了足够的了解。

在这方面,莱芳执行董事,估价咨询部执行董事林浩文说:“过去几年,中国资本刚刚进入香港市场,手中没有地块和项目,所以在占领土地方面会更积极。在过去的两三年里,由于项目前期投资的资金尚未归还,中资房地产开发商自然而然地比以前更不可能获得土地。

华润和保利地产获得启德4C区第一宅基地

六月二十一日下午五时,香港启德四区第一号的家园正式关闭。据香港媒体报道,该土地至少已收到5份标书。长石集团,新鸿基地产,嘉里建设,会德丰及中国海外发展财团,嘉华国际及信和置业有限公司均参与竞标。

根据资料显示,地盘编号为新九龙内地段第6553号。它位于启德跑道的前排。预计将成为维多利亚港。场地面积9481平方米,最低建筑面积39,821平方米。最高建筑面积。该区域面积达66,367平方米,被指定为非工业(不包括办公室,仓库,酒店和加油站)。

在启德4C的第一号家园的招标过程中,他经历了两次“小剧集”。 4月26日,香港地政总署宣布,香港启德4C号1号的投标时间于5月3日开始,投标截止时间为6月14日;然而,后来有人说,投标截止时间延迟到6月21日12点。

6月20日晚,香港中央投标委员会宣布政府总部于6月21日暂停营业,土地招标延迟至当日下午5时。这两个“小剧集”恰逢高银金融退却时期,因此土地的竞标受到许多人的影响。

关于本次招标的结果,林浩文对新的房地产媒体说。 “由于最近的香港和国际活动,香港开发商的土地收购将更加保守。相反,他们将优先考虑在建项目。所以中资的住房公司将有机会赢得土地启德。“

同时,他指出,近年来,随着香港地价的上涨,华润和保利地产的合资企业已达到预期的估值。总投资成本预计在180亿港元至230亿港元之间。与此同时,面对如此庞大的投资总额,两个大型开发商将土地纳入一个联合财团,这可以分担开发成本,有利于后期项目的开发。

此外,这次赢得启德4C的第一家园,这是华润首次在香港市场收购土地,也是保利第四次收购香港土地。据了解,于二零一四年二月,保利地产以39.32亿港元收购九龙启德第一区的第三号宅基地。于二零一五年九月,它以17.3亿港元赢得位于屯门第48区青山路青山湾段的临海家园。二零一八年八月,油塘高潮路的土地以33亿港元赢得。

令人惊讶的是,市场预计凯德4C区1宅基地价值为121亿至142.8亿港元,而最高价为129亿港元,最高估值为近14亿港元,启德土地招标或重现过去的“价格”很难。

启德的价格已不复存在,中资房地产回归理性

在香港启德机场“退休”后,剩余的基础设施于2013年完成并重建。从那时起,启德已正式进入香港的土地销售“快车道”。

观景房地产新媒体有关2013年4月至2019年6月香港土地销售的统计数字。期内,香港的土地总面积约为157万平方米,总营业额约为270.49港元。十亿。其中,启德售出226,500平方米,占香港土地销售总额的14.37%,总营业额约为1,862.37亿港元,占香港土地销售总额的68.85%。

同时,从统计数据中找出并不难。从2016年到2017年,即从2016年4月开始(香港地政总署以“明年4月至3月”为统计年份),已出现在香港出售的土地数量。 「爆炸性」增长由433.16亿港元增加至1,090.51亿港元,平均价格亦由每平方米185,700港元上升至338,100平方米。

香港土地价格“爆炸性”增长的原因是,中资房企已开始进入香港的启德市场,并多次创造香港的“土地之王”纪录。 2016年11月2日,海航集团以98.78亿港元赢得九龙启德1K区第3号网站。底价为每平方米145,300港元,创下九龙地价的新纪录。与此同时,交易价格高于市场预期。价值47.13亿港元,高出87.5%。

同年12月,海航集团以1分54.12亿港元的价格赢得了启德区1L的第3号宅基地。底价为每平方米146,400港元,再次打破纪录,成为新的“土地之王”等。由于土地价格交易记录经常被打破,每个在香港出售土地的人都会注意是否会有“价格”或“癫痫”。 “邪恶的价格”是新鸿基的郭炳生的绰号。

然而,随着中资房地产企业在香港市场的逐渐成熟,他们也开始在启德合理化。自2017年5月16日起,龙湖和河景泰富共同获得启德1K区第一名,启德土地销售的主角逐渐成为香港开发商,土地开发包括南丰集团和新鸿基凯。亨德森兰德,会德丰等。

与中国拥有的“性价比”土地收购不同,香港开发商在启德的表现更为理性。此前,长石房地产李嘉诚和郭炳生曾表示,他们不会购买高价土地,只会在计算数量时才会出价。

观点房地产新媒体统计数据显示,启德的交易价格与2013年以来的最高市场估值之间的差异发现两者之间的差异处于下降趋势。与此同时,自启德1L区第二号宅基地出售以来,启德的土地出售价格几乎没有“脱毛价”。只有启德区1F的2号土地和启德区4C的2号土地高于宅基地的价格。市场估值。

与此同时,土地价格的变动亦反映了启德难以“脱毛”的原因。由二零一六年至二零一七年,启德地价由近百分之102.98%下跌至21.38%,而香港的地价则由跌宕的134.21%上升。与此同时,2016年至2019年,香港地价上涨3.61倍,而启德地价仅增长1.98倍。

显然,在新秀期的“高光时刻”之后,启德地价的增长率一直呈下降趋势,而增长率则低于香港的整体增长速度。

至于启德土地价格的变动,林浩文认为“目前,启德仍有7或8个住宅用地和商业用地。开发商对启德价格市场仍有信心。预计今年下半年将是Stabilize。“

在这方面,仲量联行研究部高级主管钟楚如也表示,今年上半年政府推出的宅基地中有57%是由中国开发商及其合资企业财团购买的,占43%高于去年下半年。中国开发商仍然对香港中长期土地价格的发展持乐观态度。与此同时,今年推出的大部分招标地点均位于启德。许多中资住房公司已经发展了自己的经验。如果位置令人满意,他们将积极竞标。

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文章来源:观点房地产网